Dal tasso di riferimento della banca centrale al tasso ipotecario nazionale — in 7 grandi economie
Dati al 2026-10-16I futures sui tassi di interesse prezzano già un percorso per il tasso di riferimento di ciascuna banca centrale. Applicando a quel percorso lo spread ipotecario di lungo periodo, il fattore di pass-through e il ritardo di trasmissione di ciascun paese si ottiene il tasso ipotecario implicito nei prezzi di mercato di oggi. I mercati in calo e quelli in rialzo sono elencati insieme qui sotto.
| Paese | Prodotto fisso tipico | Oggi | Implicito a 12 mesi | Variazione implicita | Direzione |
|---|---|---|---|---|---|
| Stati Uniti | Fisso 30 anni | 6,55% | 6,57% | +2bp | Sostanzialmente invariato |
| Eurozona | Benchmark ponderato a tasso fisso | 3,59% | 4,33% | +74bp | In rialzo |
| Regno Unito | Fisso 2 anni (LTV 75%) | 5,55% | 6,52% | +96bp | In rialzo |
| Australia | Fisso 3 anni (abitazione principale) | 6,73% | 7,18% | +45bp | In rialzo |
| Canada | Fisso 5 anni (assicurato) | 4,55% | 6,96% | +241bp | In rialzo |
| Giappone | Flat 35 (fisso 35 anni) | 3,21% | 3,49% | +28bp | In rialzo |
| India | 20 anni legato a EBLR | 7,63% | 7,88% | +25bp | In rialzo |
Derivato dai prezzi dei futures sui tassi di interesse per il tasso di riferimento, più lo spread ipotecario di lungo periodo di questo mercato, il fattore di pass-through e il ritardo di trasmissione. I prezzi di mercato cambiano ogni giorno e in passato si sono rivelati errati. Non costituisce consulenza finanziaria.
Ogni decisione sui tassi di una banca centrale attraversa una catena in tre fasi prima di raggiungere il proprietario di casa:
Stabilito dalla banca centrale (Fed Funds, deposito BCE, Bank Rate, ecc.)
SOFR, €STR, SONIA, BBSW, CORRA, TONA, MIBOR
Prodotti fissi e variabili specifici per paese
Un tasso ipotecario è l'interesse che si paga su un mutuo per la casa. Esiste in due forme principali: un tasso fisso resta invariato per un periodo definito (30 anni negli USA, un paniere ponderato di paesi membri nell'Eurozona, 2-5 anni nel Regno Unito), mentre un tasso variabile sale e scende con i tassi di mercato a breve termine. Scegliere tra i due è essenzialmente una scommessa su dove sono diretti i tassi: fissare oggi significa dormire sonni tranquilli se i tassi salgono, restare a variabile significa risparmiare se i tassi scendono.
Quando la Federal Reserve alza il suo tasso di riferimento di 25 punti base, il tipico mutuo statunitense a 30 anni non sale immediatamente di 25 pb. I tassi ipotecari dipendono infatti da molto più del solo tasso di riferimento. Il primo anello della catena è un tasso di riferimento interbancario: benchmark a breve termine come SOFR (USA), €STR (Eurozona), SONIA (Regno Unito) o TONA (Giappone). Sono i tassi ai quali le banche si prestano reciprocamente overnight e seguono molto da vicino il tasso di riferimento. Da lì i creditori costruiscono il tasso ipotecario aggiungendo un margine a copertura del costo della raccolta, del rischio di credito, delle spese operative e del profitto.
Ecco perché un tasso di riferimento del 5% può produrre allo stesso tempo un mutuo fisso al 7% negli USA, un paniere ipotecario ponderato dell'Eurozona su un livello del tutto diverso e un variabile all'1,5% in Giappone. La trasmissione dipende dalla struttura dei prodotti locali, dalla concorrenza tra i creditori, dal rendimento del titolo a lunga scadenza locale e dalla regolamentazione. La pagina che segue misura quanta parte di ogni rialzo raggiunge effettivamente i mutuatari, e quanto tempo occorre.
Un mutuo a tasso fisso è prezzato sulla curva risk-free di pari scadenza più uno stack di credito e raccolta. Il tasso conforming statunitense a 30 anni si scompone approssimativamente in Treasury a 10 anni + base MBS primario-secondario + margine dell'originator, dove la base MBS (attualmente ~150-180 pb contro una media di lungo periodo vicina a 120 pb) assorbe gran parte della variazione ciclica. Nell'area euro la gamba di raccolta rilevante cambia da Stato membro a Stato membro: i prodotti tedeschi e olandesi finanziati da obbligazioni garantite, i prestiti francesi a tasso fisso con tetto normativo e i mutui bancari a tasso fisso italiani o spagnoli non condividono un'unica curva di riferimento.
Le frizioni regolamentari variano in misura rilevante. Il taux d'usure francese pone un tetto ai tassi ipotecari di nuova erogazione pari alla media di mercato del trimestre precedente maggiorata di un terzo: il tetto insegue con ritardo il riprezzamento del mercato e ha prodotto le interruzioni trimestrali delle erogazioni osservate durante il ciclo di rialzi 2022-2023. Le norme tedesche sulla Festzinsbindung (fissità di 5, 10 o 15 anni, con il §489 BGB che riconosce il diritto di rimborso anticipato solo dopo dieci anni) vincolano la duration sia del creditore sia del debitore, quindi la trasmissione allo stock di debito in essere è lenta. In Australia la prevalenza del tasso variabile (~70% dello stock), unita alle revisioni di prezzo mensili del consiglio direttivo, produce una trasmissione pressoché immediata. La struttura di reset britannica a 2 e 5 anni si colloca a metà strada: la concentrazione delle scadenze genera ondate irregolari di riprezzamento con un ritardo di circa 24 mesi, che la BoE modella esplicitamente nelle appendici sulla trasmissione del suo Monetary Policy Report.
L'opzionalità di rimborso anticipato del fisso trentennale statunitense è il principale fattore non lineare del pricing ipotecario a livello globale. Poiché i debitori statunitensi possono rifinanziare senza penali di estinzione anticipata, l'investitore in MBS è di fatto short una call sui tassi; il framework dell'Option-Adjusted Spread (OAS) prezza questa convessità, e le coperture guidate dall'OAS da parte degli originator di MBS amplificano gli shock di duration (il "vortice di convessità" del 2003 e del 2022). I prodotti europei a 10 anni con rimborso anticipato limitato (Germania, tasso fisso danese, Francia pre-2022) incorporano solo una penale simbolica e quindi quotano molto più vicino a swap più spread delle obbligazioni garantite, senza aggiustamento OAS. Per questo i tassi ipotecari statunitensi mostrano un beta più elevato verso la parte lunga della curva rispetto ai pari europei, anche a parità di trasmissione del tasso di riferimento.
Tasso ipotecario fisso nazionale tipico rispetto al tasso di riferimento. Spread = tasso ipotecario − tasso di riferimento.
| Paese | Tasso di riferimento | Interbancario | Prodotto fisso tipico | Tasso ipotecario | Spread vs Riferimento | Fonte |
|---|---|---|---|---|---|---|
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Stati Uniti Federal Reserve | 3,88% | SOFR 4,32% | Fisso 30 anni 30-anni | 6,55% | +2,68pp | Stimato |
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Eurozona European Central Bank → Rendimenti obbligazionari e tassi ipotecari per tutti i 20 paesi dell'area euro | 2,50% | €STR 2,41% | Benchmark ponderato a tasso fisso 10-anni | 3,59% | +1,09pp | Stimato |
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Regno Unito Bank of England | 3,75% | SONIA 3,73% | Fisso 2 anni (LTV 75%) 2-anni | 5,55% | +1,80pp | Stimato |
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Australia Reserve Bank of Australia | 4,60% | BBSW 3M 4,46% | Fisso 3 anni (abitazione principale) 3-anni | 6,73% | +2,13pp | Stimato |
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Canada Bank of Canada | 5,25% | CORRA 2,78% | Fisso 5 anni (assicurato) 5-anni | 4,55% | +-0,70pp | Stimato |
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Giappone Bank of Japan | 1,25% | TONA 1,00% | Flat 35 (fisso 35 anni) 35-anni | 3,21% | +1,96pp | Stimato |
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India Reserve Bank of India | 5,50% | MIBOR 5,52% | 20 anni legato a EBLR 20-anni | 7,63% | +2,13pp | Stimato |
Seleziona un paese per la catena di trasmissione completa, il grafico dello spread storico e il percorso forward implicito a 12 mesi. La scheda Eurozona apre i rendimenti obbligazionari e i tassi ipotecari di tutti i 20 Stati membri.
Il "percorso ipotecario forward implicito a 12 mesi" combina il percorso del tasso di riferimento implicito nei futures sui tassi di interesse con lo spread storico di ciascun paese, attenuato da un fattore di pass-through e da un ritardo di trasmissione specifici per paese. Il pass-through riflette quanta parte di una variazione del tasso di riferimento raggiunge tipicamente il mutuatario; il ritardo riflette quanto tempo occorre.
Australia e Regno Unito hanno la trasmissione più rapida (90-95% di pass-through entro 1-2 mesi). Il Giappone la più lenta (40% di pass-through in 9 mesi), perché i mutui variabili giapponesi sono ancorati a un prime rate a breve termine vischioso che le maggiori banche ritoccano solo di rado. Gli Stati Uniti si collocano a metà strada, perché il tasso fisso trentennale dominante è prezzato sui rendimenti dei Treasury a lunga scadenza e non direttamente sul tasso di riferimento.
Il grafico dello spread storico mostra la relazione di lungo periodo; il percorso forward la applica ai prezzi correnti dei futures. Questa non è una previsione — è il livello del tasso coerente con quanto i mercati già prezzano per la politica monetaria della banca centrale.