Tassi ipotecari Canada 2026: fisso 5 anni vs. tasso di riferimento della Bank of Canada
Bank of Canada · CAD · Pass-through 88% su 3 mesi
Canada: i tassi ipotecari saliranno o scenderanno nei prossimi 12 mesi?
In rialzo +241bpCanada: i futures sui tassi di interesse implicano attualmente che il tipico Fisso 5 anni (assicurato) salga dal 4,55% di oggi al 6,96% entro 2027-09, circa 241 punti base in più. Non è una previsione: è il tasso ipotecario coerente con quanto i mercati già prezzano per la politica monetaria della Bank of Canada.
Dati al 2026-10-16. Derivato dai prezzi dei futures sui tassi di interesse per il tasso di riferimento, più lo spread ipotecario di lungo periodo di questo mercato, il fattore di pass-through e il ritardo di trasmissione. I prezzi di mercato cambiano ogni giorno e in passato si sono rivelati errati. Non costituisce consulenza finanziaria.
Catena di trasmissione
Spread storico medio tasso ipotecario − tasso di riferimento: 1,75pp. Spread corrente: -0,70pp. Sotto la media di lungo periodo — la concorrenza o gli acquisti di attività stanno comprimendo lo spread.
Spread storico (5 anni mensile)
Tasso di riferimento vs. tasso ipotecario fisso tipico; l'area ombreggiata è lo spread.
Percorso forward implicito a 12 mesi
Dove si colloca il tasso ipotecario fisso tipico se il percorso di politica monetaria implicito nei futures regge e lo spread storico ritorna alla sua media di lungo periodo.
Come leggere questa pagina
I quattro riquadri in alto mostrano il tasso di riferimento in tempo reale (stabilito dalla banca centrale), il tasso interbancario e i tipici tassi ipotecari fisso e variabile disponibili per una famiglia in questo paese. La differenza tra il tasso di riferimento e il tasso ipotecario è lo spread: quanto il creditore aggiunge a copertura del costo della raccolta, del rischio di credito e del proprio margine.
Il primo grafico mostra quello spread negli ultimi cinque anni. Quando l'area ombreggiata si allarga, le banche stanno applicando di più sopra il tasso di riferimento, di solito perché si è mosso il mercato obbligazionario a lunga scadenza o perché stanno prezzando un rischio maggiore. Quando si restringe, la concorrenza o gli acquisti di obbligazioni della banca centrale stanno comprimendo i margini. Il secondo grafico — il percorso forward implicito a 12 mesi — prende ciò che il mercato dei futures prezza oggi per il tasso di riferimento, vi applica lo spread storico e mostra dove si collocherebbe il tasso ipotecario se entrambe le relazioni reggessero. Non è una previsione: è ciò che i prezzi di mercato attuali già implicano.
Driver di spread specifici per paese
Lo spread tra tasso ipotecario e tasso di riferimento si scompone in quattro driver principali. Primo, la curva di raccolta: le giurisdizioni i cui istituti si finanziano prevalentemente tramite obbligazioni garantite (Germania, Danimarca, Francia, Svezia) ereditano la base tra swap e spread delle covered bond, passata da 5-15 pb prima del 2022 a 25-50 pb durante lo smobilizzo di APP e PEPP da parte della BCE. Gli istituti che si finanziano sulla raccolta da clientela (Regno Unito, Australia) sono più ancorati alla trasmissione dei tassi a breve e al deposit beta. Le banche statunitensi cedono i mutui a pool di MBS di agenzia, quindi lo spread è sensibile alla base MBS primario-secondario e alla politica di reinvestimento del portafoglio SOMA della Fed.
Secondo, opzionalità di rimborso anticipato e convessità: i prodotti privi di penale economica di estinzione anticipata (fisso trentennale statunitense, obbligazioni callable danesi) quotano a OAS anziché a spread nominale, e l'allargamento dell'OAS nei regimi di elevata volatilità dei tassi (comovimento tra VIX e indice MOVE sui Treasury) si scarica direttamente sul tasso pagato dal debitore. I prodotti europei protetti da penale (il Festzins tedesco ai sensi del §489 BGB, l'indemnité de remboursement anticipé francese) incorporano un premio per opzionalità minimo. Terzo, il disallineamento di duration del creditore: se il prodotto locale dominante ha una fissità breve (Regno Unito, 2 o 5 anni) il gap tra attivo e passivo è contenuto e lo spread è stabile; se la fissità è lunga (30 anni negli USA, 10 anni in Germania) gli istituti ricorrono ai mercati swap e MBS per coprire la duration, e lo spread si allarga quando quei mercati di copertura entrano in tensione. Quarto, tetti regolamentari e trattamento prudenziale del capitale: il taux d'usure francese, i limiti prudenziali su LTV e DTI (Svizzera, Australia, Canada) e la differenziazione delle ponderazioni per il rischio di Basilea III tra fasce di LTV alterano il costo marginale del credito e si riflettono sui tassi quotati con ritardi da uno a tre trimestri.
Percorso forward (mensile)
| Mese | Tasso di riferimento implicito | Proiettato 5-Year Fixed (Insured) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 5,25% | 5,27% | +0,02pp |
| 2026-11 | 5,25% | 5,78% | +0,53pp |
| 2026-12 | 5,25% | 6,14% | +0,89pp |
| 2027-01 | 5,25% | 6,39% | +1,14pp |
| 2027-02 | 5,25% | 6,57% | +1,32pp |
| 2027-03 | 5,25% | 6,70% | +1,45pp |
| 2027-04 | 5,25% | 6,78% | +1,53pp |
| 2027-05 | 5,25% | 6,85% | +1,60pp |
| 2027-06 | 5,25% | 6,89% | +1,64pp |
| 2027-07 | 5,25% | 6,92% | +1,67pp |
| 2027-08 | 5,25% | 6,95% | +1,70pp |
| 2027-09 | 5,25% | 6,96% | +1,71pp |
Come la politica della Bank of Canada raggiunge i tassi ipotecari canadesi
La Bank of Canada fissa il Target for the Overnight Rate (il tasso di riferimento). Ancora il CORRA (Canadian Overnight Repo Rate Average), il benchmark privo di rischio post-CDOR, e il prime rate pubblicato dalle banche (convenzionalmente prime = policy + 2,20 %).
La trasmissione dei mutui canadesi è moderatamente rapida ma distintiva in due modi:
- Rollover obbligatorio a 5 anni: la maggior parte dei mutui canadesi è ammortizzata su 25 anni ma il tasso è fissato solo per 5 anni (il “term”). Dopo 5 anni i debitori devono rinegoziare o cambiare prestatore. Questo crea un flusso continuo di debitori riprezzati ai tassi di mercato correnti.
- Pricing assicurato vs. non assicurato: i mutui con meno del 20 % di anticipo devono essere assicurati da CMHC, Sagen o Canada Guaranty. I prestiti assicurati sono raggruppati in NHA MBS e prezzati ~10-30 pb sotto i prestiti non assicurati.
I mutui variabili si riprezzano a ogni decisione della Bank of Canada; i mutui fissi a 5 anni sono prezzati sul rendimento del titolo di Stato canadese a 5 anni più uno spread che riflette il rischio di credito e la concorrenza tra prestatori.
Snapshot dei tassi attuali
La tabella di snapshot mostra il tipico fisso 5 anni (assicurato), il variabile 5 anni, il CORRA e il tasso overnight della BoC. A maggio 2026 il fisso 5 anni si colloca nell’area del 4 % medio, ben al di sotto dei picchi 2023-2024.
Spread storico rispetto al tasso di riferimento
Lo spread tra fisso 5 anni e tasso di riferimento si è attestato in media a ~1,75 pp prima della pandemia. Due episodi rilevanti:
- 2020-2021: lo spread si è allargato a ~3 pp poiché la BoC ha tagliato il tasso di riferimento allo 0,25 %, mentre il GoC 5 anni è rimasto a ~1 %.
- 2022-2023: lo spread si è compresso ed è persino brevemente invertito quando il GoC 5 anni si è venduto in anticipo rispetto ai rialzi della BoC.
- 2024-2026: lo spread si è normalizzato di nuovo a ~1,5-1,8 pp.
Lo spread dei mutui variabili è strutturalmente più stretto (~1,4 pp) perché i variabili sono prezzati direttamente sul prime, che si muove con il tasso di riferimento.
Sentiero forward a 12 mesi
Il sentiero di politica implicito utilizza i futures CORRA a 3 mesi del TMX (prodotto CRA), il contratto sterling-equivalente più profondo per i tassi brevi canadesi. Il mutuo fisso 5 anni proiettato applica lo spread storico con una trasmissione dell'88 % e un ritardo di 3 mesi.
Una nota pratica: lo “stress test” canadese richiede ai debitori di qualificarsi al tasso contrattuale + 2 punti percentuali o al 5,25 %, il più alto dei due. Se il sentiero implicito riduce significativamente i tassi contrattuali, il pavimento di stress test del 5,25 % diventa il vincolo effettivo sulla capacità di indebitamento anziché il tasso effettivamente offerto.
Norme di prodotto ipotecario specifiche del Canada
- Fisso 5 anni: il prodotto più comune (~55 % delle nuove erogazioni).
- Variabile 5 anni (il tasso si muove ma la rata è fissa presso molti prestatori): ~30 % delle nuove erogazioni.
- Fisso 3 anni ha guadagnato quote nel 2024-2026 mentre i debitori si posizionano in vista dei tagli attesi.
- I mutui high-ratio (assicurati) (<20 % di anticipo) prevedono un premio CMHC dal 2,8 al 4,0 % aggiunto al capitale.
- I mutui convenzionali (non assicurati) (≥20 % di anticipo): nessuna assicurazione, ma criteri più stringenti.
- Tasso posted vs. scontato: le Big Five pubblicano un tasso “posted” a 5 anni che è puramente un benchmark per le penali IRD; quasi nessuno lo paga. Il tasso “scontato” o “speciale” è il tasso effettivo di mercato.
Fonti e metodologia
- Tasso fisso 5 anni convenzionale: Statistics Canada Table 10-10-0145-01.
- Tasso fisso 5 anni assicurato: CMHC Residential Mortgage Industry Report.
- Tasso di riferimento BoC: comunicati stampa della Bank of Canada.
- CORRA: CORRA reference rate della Bank of Canada / CanDeal.
- Sentiero di politica implicito: TMX 3-month CORRA Futures (CRA).
Vedi la pagina della Bank of Canada per le probabilità delle riunioni della BoC.