Tassi ipotecari Giappone 2026: variabile e Flat 35 vs. tasso di riferimento BoJ
Bank of Japan · JPY · Pass-through 40% su 9 mesi
Giappone: i tassi ipotecari saliranno o scenderanno nei prossimi 12 mesi?
In rialzo +29bpGiappone: i futures sui tassi di interesse implicano attualmente che il tipico Flat 35 (fisso 35 anni) salga dal 3,21% di oggi al 3,50% entro 2027-09, circa 29 punti base in più. Non è una previsione: è il tasso ipotecario coerente con quanto i mercati già prezzano per la politica monetaria della Bank of Japan.
Dati al 2026-10-18. Derivato dai prezzi dei futures sui tassi di interesse per il tasso di riferimento, più lo spread ipotecario di lungo periodo di questo mercato, il fattore di pass-through e il ritardo di trasmissione. I prezzi di mercato cambiano ogni giorno e in passato si sono rivelati errati. Non costituisce consulenza finanziaria.
Catena di trasmissione
Spread storico medio tasso ipotecario − tasso di riferimento: 2,21pp. Spread corrente: 1,96pp. Sotto la media di lungo periodo — la concorrenza o gli acquisti di attività stanno comprimendo lo spread.
Percorso forward implicito a 12 mesi
Dove si colloca il tasso ipotecario fisso tipico se il percorso di politica monetaria implicito nei futures regge e lo spread storico ritorna alla sua media di lungo periodo.
Come leggere questa pagina
I quattro riquadri in alto mostrano il tasso di riferimento in tempo reale (stabilito dalla banca centrale), il tasso interbancario e i tipici tassi ipotecari fisso e variabile disponibili per una famiglia in questo paese. La differenza tra il tasso di riferimento e il tasso ipotecario è lo spread: quanto il creditore aggiunge a copertura del costo della raccolta, del rischio di credito e del proprio margine.
Il primo grafico mostra quello spread negli ultimi cinque anni. Quando l'area ombreggiata si allarga, le banche stanno applicando di più sopra il tasso di riferimento, di solito perché si è mosso il mercato obbligazionario a lunga scadenza o perché stanno prezzando un rischio maggiore. Quando si restringe, la concorrenza o gli acquisti di obbligazioni della banca centrale stanno comprimendo i margini. Il secondo grafico — il percorso forward implicito a 12 mesi — prende ciò che il mercato dei futures prezza oggi per il tasso di riferimento, vi applica lo spread storico e mostra dove si collocherebbe il tasso ipotecario se entrambe le relazioni reggessero. Non è una previsione: è ciò che i prezzi di mercato attuali già implicano.
Driver di spread specifici per paese
Lo spread tra tasso ipotecario e tasso di riferimento si scompone in quattro driver principali. Primo, la curva di raccolta: le giurisdizioni i cui istituti si finanziano prevalentemente tramite obbligazioni garantite (Germania, Danimarca, Francia, Svezia) ereditano la base tra swap e spread delle covered bond, passata da 5-15 pb prima del 2022 a 25-50 pb durante lo smobilizzo di APP e PEPP da parte della BCE. Gli istituti che si finanziano sulla raccolta da clientela (Regno Unito, Australia) sono più ancorati alla trasmissione dei tassi a breve e al deposit beta. Le banche statunitensi cedono i mutui a pool di MBS di agenzia, quindi lo spread è sensibile alla base MBS primario-secondario e alla politica di reinvestimento del portafoglio SOMA della Fed.
Secondo, opzionalità di rimborso anticipato e convessità: i prodotti privi di penale economica di estinzione anticipata (fisso trentennale statunitense, obbligazioni callable danesi) quotano a OAS anziché a spread nominale, e l'allargamento dell'OAS nei regimi di elevata volatilità dei tassi (comovimento tra VIX e indice MOVE sui Treasury) si scarica direttamente sul tasso pagato dal debitore. I prodotti europei protetti da penale (il Festzins tedesco ai sensi del §489 BGB, l'indemnité de remboursement anticipé francese) incorporano un premio per opzionalità minimo. Terzo, il disallineamento di duration del creditore: se il prodotto locale dominante ha una fissità breve (Regno Unito, 2 o 5 anni) il gap tra attivo e passivo è contenuto e lo spread è stabile; se la fissità è lunga (30 anni negli USA, 10 anni in Germania) gli istituti ricorrono ai mercati swap e MBS per coprire la duration, e lo spread si allarga quando quei mercati di copertura entrano in tensione. Quarto, tetti regolamentari e trattamento prudenziale del capitale: il taux d'usure francese, i limiti prudenziali su LTV e DTI (Svizzera, Australia, Canada) e la differenziazione delle ponderazioni per il rischio di Basilea III tra fasce di LTV alterano il costo marginale del credito e si riflettono sui tassi quotati con ritardi da uno a tre trimestri.
Percorso forward (mensile)
| Mese | Tasso di riferimento implicito | Proiettato Flat 35 (35-Year Fixed) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 1,22% | 3,22% | +2,00pp |
| 2026-11 | 1,22% | 3,23% | +2,01pp |
| 2026-12 | 1,38% | 3,25% | +1,86pp |
| 2027-01 | 1,54% | 3,27% | +1,73pp |
| 2027-02 | 1,54% | 3,29% | +1,75pp |
| 2027-03 | 1,67% | 3,32% | +1,65pp |
| 2027-04 | 1,75% | 3,34% | +1,60pp |
| 2027-05 | 1,75% | 3,37% | +1,62pp |
| 2027-06 | 1,78% | 3,40% | +1,62pp |
| 2027-07 | 1,78% | 3,42% | +1,65pp |
| 2027-08 | 2,03% | 3,46% | +1,43pp |
| 2027-09 | 2,03% | 3,50% | +1,46pp |
Come la politica della Bank of Japan raggiunge i tassi ipotecari giapponesi
Il Giappone è l’outlier del mondo sviluppato. La Bank of Japan fissa l’obiettivo dell’uncollateralised overnight call rate (il tasso di riferimento). Ancora il TONA (Tokyo Overnight Average Rate), il benchmark privo di rischio post-TIBOR.
Ma la trasmissione al mutuo giapponese tipico è unicamente lenta e parziale. La ragione: i mutui variabili, che rappresentano oltre il 70 % delle nuove erogazioni, non sono prezzati direttamente sul TONA o sul tasso di riferimento. Sono prezzati sul short-term prime rate (短期プライムレート), che le maggiori banche commerciali fissano da sole e storicamente aggiustano solo in risposta a grandi mosse di politica. Lo short-term prime è rimasto all'1,475 % da gennaio 2009 a inizio 2024, un periodo di 15 anni durante il quale la BoJ ha mosso il proprio tasso di riferimento più volte senza che il prime si muovesse.
Il risultato: la trasmissione dal tasso di riferimento BoJ al tipico mutuo variabile è di circa 0,40 con un ritardo di 9 mesi, di gran lunga la più bassa delle sette banche tracciate. Anche dopo l’uscita della BoJ dai tassi negativi nel 2024, il mutuo variabile medio si è mosso solo di ~25 pb nei dodici mesi successivi.
Snapshot dei tassi attuali
La tabella di snapshot mostra il tipico mutuo variabile (変動金利), la media a 35 anni fissa Flat 35, il TONA e il tasso di riferimento BoJ. I tassi variabili restano straordinariamente bassi, sotto l'1 % per molti debitori, ed è la singola ragione principale per cui il rapporto debito-servizio dei mutui giapponese è il più basso dell’OCSE.
Spread storico rispetto al tasso di riferimento
Poiché lo short-term prime rate è vischioso, lo spread tra mutui variabili e tasso di riferimento BoJ è stato in alcuni periodi negativamente correlato con il tasso di riferimento: quando la BoJ ha alzato i tassi nel 2024-2025, lo spread si è ristretto prima che le banche traslassero lentamente la mossa. Il grafico storico mostra questo schema distintivo.
Il tasso fisso Flat 35, al contrario, è prezzato direttamente sui rendimenti dei JGB a 10 anni più un margine fisso e si muove quindi più in linea con le aspettative di mercato che con la politica corrente.
Sentiero forward a 12 mesi
Modellare il Giappone richiede di riconoscere la viscosità dello short-term prime rate. Il nostro modello forward applica una bassa trasmissione (0,40) e un ritardo di 9 mesi, che approssima la relazione storica. L’implicazione: anche se i mercati prezzano un ulteriore inasprimento della BoJ, il tasso ipotecario variabile tipico è proiettato muoversi solo modestamente nel prossimo anno. Questo è in netto contrasto con Australia o Regno Unito, dove la stessa variazione di politica si tradurrebbe quasi 1:1.
Norme di prodotto ipotecario specifiche del Giappone
- Tasso variabile (変動金利): ~70 % delle nuove erogazioni; legato allo short-term prime rate del prestatore, tipicamente prime − 2,0 % o − 2,5 % nel 2026, lasciando un tasso effettivo ben al di sotto dell'1 %.
- Flat 35 (フラット35): mutuo a tasso fisso a 35 anni standardizzato dalla Japan Housing Finance Agency (JHF), cartolarizzato in JHF MBS. Circa il 15 % delle erogazioni.
- Tassi a periodo fisso 10/20 anni (10年固定): un tasso fisso per 10 anni che poi si converte a variabile; ~10 % delle erogazioni.
- Pair loans (ペアローン): domande congiunte di una coppia, comuni nelle famiglie a doppio reddito di Tokyo.
- Credito d’imposta ipotecario (住宅ローン控除): i debitori possono dedurre dal reddito imponibile ~0,7 % del saldo residuo per 13 anni, un sussidio non trascurabile.
Le principali megabanche (MUFG, Mizuho, SMBC) più le banche regionali dominano l’erogazione, con prestatori non bancari come Aruhi specializzati in Flat 35.
Fonti e metodologia
- Tasso variabile: Bank of Japan “Average Contract Interest Rates on Loans and Discounts” + comunicazioni delle principali banche.
- Flat 35: media mensile JHF per il pacchetto più utilizzato (取扱金融機関の最低金利).
- Tasso di riferimento BoJ: comunicato BoJ Policy Decisions.
- TONA: TONA reference rate della BoJ.
- Sentiero di politica implicito: curva JPY OIS, legata al TONA.
Vedi la pagina della Bank of Japan per le probabilità delle riunioni della BoJ.