Tassi ipotecari Giappone 2026: variabile e Flat 35 vs. tasso di riferimento BoJ
Bank of Japan · JPY · Pass-through 40% su 9 mesi
Catena di trasmissione
Spread storico medio ipoteca − tasso di riferimento: 1.45pp. Spread corrente: 1.65pp. Sopra la media di lungo periodo — le banche stanno applicando un premio per rischio più ampio del solito.
Spread storico (5 anni mensile)
Tasso di riferimento vs. tasso ipotecario fisso tipico; l'area ombreggiata è lo spread.
Percorso forward implicito a 12 mesi
Dove finisce il tasso ipotecario fisso tipico se il percorso di politica implicito dai futures tiene e lo spread storico ritorna alla sua media di lungo periodo.
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I quattro riquadri in cima mostrano il tasso di riferimento live (stabilito dalla banca centrale), il tasso interbancario, e i tipici tassi ipotecari fisso e variabile disponibili per una famiglia in questo paese. Il gap tra il tasso di riferimento e il tasso ipotecario è lo spread — quello che il creditore aggiunge sopra per coprire finanziamento, rischio di credito e profitto.
Il primo grafico mostra quello spread negli ultimi cinque anni. Quando l'area ombreggiata si allarga, le banche stanno applicando di più sopra il tasso di riferimento, di solito perché il mercato delle obbligazioni lunghe si è mosso o perché le banche stanno prezzando rischio extra. Quando si restringe, la competizione o l'acquisto di obbligazioni della banca centrale sta comprimendo i margini. Il secondo grafico — il percorso forward implicito a 12 mesi — prende la scommessa del mercato futures attuale su dove sta andando il tasso di riferimento, applica lo spread storico, e mostra dove atterrerebbe il tuo tasso ipotecario se entrambe le relazioni tengono. Non è una previsione: è ciò che la pricing corrente del mercato implica già.
Driver di spread specifici per paese
Lo spread ipoteca-meno-riferimento si decompone in quattro driver primari. Primo, la curva di finanziamento: giurisdizioni i cui creditori si finanziano prevalentemente tramite covered bond (Germania, Danimarca, Francia, Svezia) ereditano la base swap-plus-spread-covered, che è passata da 5-15 bp pre-2022 a 25-50 bp durante lo sgonfiamento APP/PEPP della BCE. I creditori finanziati tramite franchise di deposito (UK, Australia) si ancorano di più al pass-through del tasso breve e al beta del deposito. I creditori USA vendono prestiti in pool MBS di agenzia, quindi lo spread è sensibile alla base MBS primario-secondario e alla politica di reinvestimento SOMA della Fed.
Secondo, opzionalità di rimborso anticipato e convessità: prodotti senza penalità economica di rimborso anticipato (US 30A, obbligazioni callable danesi) si negoziano a OAS piuttosto che a spread nominale; l'allargamento dell'OAS durante regimi di volatilità dei tassi (comovimento VIX-Treasury MOVE) sanguina direttamente nel tasso del debitore. I prodotti europei protetti da penalità (Festzins tedesco sotto §489 BGB, indemnité de remboursement anticipé francese) portano premio di opzionalità minimo. Terzo, disallineamento di duration del creditore: se il prodotto locale dominante è corto-fisso (UK 2/5A) il gap attivo-passivo del creditore è piccolo e lo spread è stabile; se è lungo-fisso (US 30A, tedesco 10A) i creditori si affidano ai mercati swap e MBS per coprire la duration, e lo spread si allarga quando quei mercati di hedge sono in stress. Quarto, cap regolatori e trattamento del capitale: il taux d'usure francese, i floor LTV/DTI prudenziali (Svizzera, Australia, Canada), e la differenziazione di ponderazione del rischio Basel III tra bucket LTV alterano tutti il costo marginale del prestito e si retroalimentano nei tassi quotati con ritardi di uno a tre trimestri.
Percorso forward (mensile)
| Mese | Tasso di riferimento implicito | Proiettato Flat 35 (35-Year Fixed) | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 0.30% | 1.94% | +1.64pp |
| 2026-07 | 0.30% | 1.93% | +1.63pp |
| 2026-08 | 0.30% | 1.93% | +1.62pp |
| 2026-09 | 0.30% | 1.92% | +1.62pp |
| 2026-10 | 0.30% | 1.91% | +1.61pp |
| 2026-11 | 0.30% | 1.90% | +1.60pp |
| 2026-12 | 0.30% | 1.90% | +1.59pp |
| 2027-01 | 0.30% | 1.89% | +1.59pp |
| 2027-02 | 0.30% | 1.88% | +1.58pp |
| 2027-03 | 0.30% | 1.88% | +1.58pp |
| 2027-04 | 0.30% | 1.87% | +1.57pp |
| 2027-05 | 0.30% | 1.87% | +1.57pp |
Come la politica della Bank of Japan raggiunge i tassi ipotecari giapponesi
Il Giappone è l’outlier del mondo sviluppato. La Bank of Japan fissa l’obiettivo dell’uncollateralised overnight call rate (il tasso di riferimento). Ancora il TONA (Tokyo Overnight Average Rate), il benchmark privo di rischio post-TIBOR.
Ma la trasmissione al mutuo giapponese tipico è unicamente lenta e parziale. La ragione: i mutui variabili, che rappresentano oltre il 70 % delle nuove erogazioni, non sono prezzati direttamente sul TONA o sul tasso di riferimento. Sono prezzati sul short-term prime rate (短期プライムレート), che le maggiori banche commerciali fissano da sole e storicamente aggiustano solo in risposta a grandi mosse di politica. Lo short-term prime è rimasto all'1,475 % da gennaio 2009 a inizio 2024, un periodo di 15 anni durante il quale la BoJ ha mosso il proprio tasso di riferimento più volte senza che il prime si muovesse.
Il risultato: la trasmissione dal tasso di riferimento BoJ al tipico mutuo variabile è di circa 0,40 con un ritardo di 9 mesi, di gran lunga la più bassa delle sette banche tracciate. Anche dopo l’uscita della BoJ dai tassi negativi nel 2024, il mutuo variabile medio si è mosso solo di ~25 pb nei dodici mesi successivi.
Snapshot dei tassi attuali
La tabella di snapshot mostra il tipico mutuo variabile (変動金利), la media a 35 anni fissa Flat 35, il TONA e il tasso di riferimento BoJ. I tassi variabili restano straordinariamente bassi, sotto l'1 % per molti debitori, ed è la singola ragione principale per cui il rapporto debito-servizio dei mutui giapponese è il più basso dell’OCSE.
Spread storico rispetto al tasso di riferimento
Poiché lo short-term prime rate è vischioso, lo spread tra mutui variabili e tasso di riferimento BoJ è stato in alcuni periodi negativamente correlato con il tasso di riferimento: quando la BoJ ha alzato i tassi nel 2024-2025, lo spread si è ristretto prima che le banche traslassero lentamente la mossa. Il grafico storico mostra questo schema distintivo.
Il tasso fisso Flat 35, al contrario, è prezzato direttamente sui rendimenti dei JGB a 10 anni più un margine fisso e si muove quindi più in linea con le aspettative di mercato che con la politica corrente.
Sentiero forward a 12 mesi
Modellare il Giappone richiede di riconoscere la viscosità dello short-term prime rate. Il nostro modello forward applica una bassa trasmissione (0,40) e un ritardo di 9 mesi, che approssima la relazione storica. L’implicazione: anche se i mercati prezzano un ulteriore inasprimento della BoJ, il tasso ipotecario variabile tipico è proiettato muoversi solo modestamente nel prossimo anno. Questo è in netto contrasto con Australia o Regno Unito, dove la stessa variazione di politica si tradurrebbe quasi 1:1.
Norme di prodotto ipotecario specifiche del Giappone
- Tasso variabile (変動金利): ~70 % delle nuove erogazioni; legato allo short-term prime rate del prestatore, tipicamente prime − 2,0 % o − 2,5 % nel 2026, lasciando un tasso effettivo ben al di sotto dell'1 %.
- Flat 35 (フラット35): mutuo a tasso fisso a 35 anni standardizzato dalla Japan Housing Finance Agency (JHF), cartolarizzato in JHF MBS. Circa il 15 % delle erogazioni.
- Tassi a periodo fisso 10/20 anni (10年固定): un tasso fisso per 10 anni che poi si converte a variabile; ~10 % delle erogazioni.
- Pair loans (ペアローン): domande congiunte di una coppia, comuni nelle famiglie a doppio reddito di Tokyo.
- Credito d’imposta ipotecario (住宅ローン控除): i debitori possono dedurre dal reddito imponibile ~0,7 % del saldo residuo per 13 anni, un sussidio non trascurabile.
Le principali megabanche (MUFG, Mizuho, SMBC) più le banche regionali dominano l’erogazione, con prestatori non bancari come Aruhi specializzati in Flat 35.
Fonti e metodologia
- Tasso variabile: Bank of Japan “Average Contract Interest Rates on Loans and Discounts” + comunicazioni delle principali banche.
- Flat 35: media mensile JHF per il pacchetto più utilizzato (取扱金融機関の最低金利).
- Tasso di riferimento BoJ: comunicato BoJ Policy Decisions.
- TONA: TONA reference rate della BoJ.
- Sentiero di politica implicito: curva JPY OIS, legata al TONA.
Vedi la pagina della Bank of Japan per le probabilità delle riunioni della BoJ.